业绩迅猛飙涨的中国奥园“负重”加速

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中国奥林匹克公园的“承重”加速,业绩快速增长

8月16日晚,中国奥园(3883.HK,简称“奥园”)发布2019年上半年业绩报告。期内,奥园实现合同销售536.3亿元,同比增长33%;营业额236.7亿元,同比增长73%;净利润为28亿元,同比增长90%。

陡峭的上涨曲线。 2016年至2018年,合同销售额分别为256.02亿元,455.9亿元和912.8亿元,年复合增长率为89%。

然而,通过绩效报告,我们可以发现,奥园规模的扩大是由于合作项目的整合。上半年,其少数股东权益约为219.7亿元,占公司总股本的62%。与此同时,快速扩张减少了公司对现金流的控制。今年上半年,其销售还款率约为75%,并且持续下降。

利润激增的规模很小

据统计局统计,前七个月商品房销售面积为8883万平方米,同比下降1.3%;商品房销售额为83.1620亿元,同比增长6.2%。 7月份,商品房销售面积为万平方米,虽然略高于去年同期,但较6月份下降了35.9%。这些数据反映了房地产业的快速增长已经成为过去。

与行业趋势不同,奥园正试图抓住行业的剩余温度。上半年,完成年度销售目标的47%,达到536.3亿,同比增长33%,高于行业平均水平。

期内,本集团房地产开发销售收入增加73.1%至224.21亿元,毛利70.5亿元,增长81%;核心净利润24.9亿元,同比增长79%。房地产开发收入,经营酒店的其他收入和房地产投资收入分别占94.7%,4.9%和0.4%。华南区域贡献合同销售额约228.2亿元,占合同销售总额的42%。

在白银时代的下半年,中型住房公司越来越渴望规模。北京师范大学金融研究中心主任钟伟近日表示,当一个行业逐渐成为一个无法实现的龙头企业时,这表明该行业在并购和退出整合后已逐步进入成熟阶段。房地产业也必将走向这个阶段。

“我们不担心小型住房公司,他们可以小而美,他们可以放弃。”钟伟说,我们担心中型住房企业将陷入“死亡之谷”,其商业模式要好于此前的10家和20家住房公司。什么都没有。前进更加困难;退却,心不甘心。

在目前的流程下,奥园对速度的渴望并非如此。最近登陆资本市场的中粮控股(.HK)在短短三年内将销售额从100多亿元增加到1000亿元;营业收入从2016年的29.25亿元增加到2018年的302.15亿元。复合增长率达到221.4%。

从加速本周到多渠道融资,中型住房企业正在尽力抄袭龙头企业的“神话”。对于奥园来说,销售激增与合作项目密不可分。 2019年上半年,奥园的股权出售占84.3%,但从结算利润来看,其少数股东权益约为219.7亿元,占公司总股本的62%。

事实上,为了降低成本,扩大规模,分散风险,住房企业的合作开发已成为常态。想成为一家大型住房公司,更倾向于巩固报告,增加营业收入和销售流量,以获得资本市场的认可。

然而,由于行业的快速增长不再存在,而且叠加的融资环境已经完全收紧,未来的住房公司将更加重视盈利质量,而不是单一的销售规模。虽然盈利保持良好的增长率,但奥园的上半年净利润率为11.8%,其核心净利润率仅为10.5%。

该公告显示,集团开支的增加侵蚀了部分利润。上半年,奥园的总销售和分销费用约为9.44亿元,同比增长57.3%;管理费用总额约11.53亿元,同比增长77.1%。在过去的一年里,其管理费用同比增长了117%。

回报率逐年下降

今年3月18日,奥园子公司奥园健康(3662.HK)在香港证券交易所正式上市。上半年,新增管道建筑面积210万平方米,新增购物中心运营合同签约建筑面积28.8万平方米。

奥园健康只是集团业务布局的一个角落。目前,奥园已覆盖八大工业部门:房地产,商业,科技,卫生,文化旅游,金融,跨境电子商务和城市更新。在“加强主业,拓展产业”的发展战略下,公司管理层努力实现各项业务的相对实力。

近年来,住房公司一直在争夺多种布局并寻求有利可图的突破。但是,从实际情况来看,没有有效的商业模式可供房屋公司探索和旅游。在短期甚至长期以来,房地产业将成为住房公司的现金来源。

回报是房地产现金流的关键一步。销售收益率越高,房地产锁定利润的能力越强,周转率越快。特别是2016年以来,房地产对外融资收紧,房地产投资资金来源更多地依赖于回报,低回报率将极大地影响住房企业的资金周转效率。

回顾奥林匹克公园的实际情况,其回报率指标不断下降。截至2017年底和2018年底,奥园合同销售的现金还款率分别为80%和78%。在2019年上半年,销售回报率进一步下降至约75%。从已公布业绩的房地产公司的角度来看,上半年金科的回报率为88%,徐汇的回报率为95%。

国泰君安证券研究认为,较低的回报率可能会增加住房企业资金链的紧张程度,影响资金周转速度。同时,未收回的应收账款需要通过其他融资渠道补充,也会提高住房企业的融资成本。一旦外部融资收紧,无法及时付款,高负债率的住房企业就容易出现流动性风险。

如果以净负债比率作为指标,目前的奥林匹克公园仍有一定的杠杆率。期末,其净负债比率为64.2%,处于行业较低水平,但仍处于上行通道。从2016年到2018年,奥园的净负债率分别为50.7%,51.0%和59.8%。

报告期内,本集团总资产约为人民币2,325.68亿元,负债总额约为人民币1,976亿元,资产负债率为84.79%。流动比率为1.4,与上半年相同;本集团的现金及银行存款约为人民币477.3亿元。

即使回报指标未锁定在较高水平,奥园仍在加速影响的规模。上半年,奥园新增建筑面积约726万平方米。期末,在国内外75个城市拥有230个项目。土地储备总面积为4012万平方米(权益比例为81%),商品总价值约为4255亿元,大湾区约占27%,足以满足未来需求。发展大约三年。

主编:郭健